浙江诸暨开发农房资源经验：与美丽乡村建设结合，跟农村特色产业发展联动

本文隶属:镇村闲置资产盘活(第15/69篇)

环绕水清如碧的东白湖水库，车行山路拐上十几个弯，豁然开朗处，便见越红博物馆的白墙红字。由旧教学楼改造而来的博物馆，建筑风格清新别致，让人眼前一亮。

在浙江绍兴诸暨市东白湖镇新上泉村，这栋闲置多年的教学楼改造成为茶文化博物馆，带来良好效应。村民斯华明连说“没想到”：靠着博物馆的人气拉动，他家闲置十几年的住宅，2016年被人承租建民宿，每年能收租金8000元。村党总支书记斯灿生感触更深：“盘活闲置农房，村民得实惠，村集体增收入，为乡村振兴增添了活力。”

近年来，随着城镇化进程加快，一些农村出现不少闲置房屋。

2017年底召开的中央农村工作会议强调，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策。2018年中央一号文件提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。2019年修改的土地管理法规定，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

2018年以来，诸暨着力探索盘活利用闲置农房发展乡村产业的有效途径和政策措施。截至今年9月底，全市已盘活利用闲置农房2417幢、建筑面积78.47万平方米，吸纳社会资本13.8亿元，带动4755户农户就业，增加农户收入1.12亿元，村集体增收逾6500万元。

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浙江诸暨市同山镇布谷村风景如画。

因势利导

盘活闲置农房，让包袱变财富

位于新上泉村的斯宅中学，因优化农村学校布局，多年前已不再办学，老教学楼一直闲置。2016年，东白湖镇摸排闲置农房资源，这栋老楼列入其中。

有人提议将老楼拆掉建住宅，但新上泉村村两委最终统一意见：拆掉“太可惜”，还是应该盘活利用，壮大村集体经济；东白湖镇产茶历史悠久，周边茶农集中，老房子联手茶产业，就能发挥盘活利用的效益。

老教学楼的产权，多年来权属不清。厘清产权是盘活利用的前提。经各方努力，明确了权益归属：产权属于镇政府，出租后租金收入归村集体。历史遗留问题解决后，通过镇里的农村产权交易平台公开竞拍老楼使用权，并确定发展方向为主营茶产业、发展茶文化。

主楼的木楼板开始腐烂，副楼已几乎成了危房——这是绍兴越江茶业有限公司董事长杨思班与老教学楼初次相遇时的情景。“到这荒村陋屋来干什么？”有人不解。但透过蛛网积尘，杨思班脑中闪出一个念头：把它改造成专题博物馆，让更多的人到这里感受越红工夫茶的历史文化积淀。

2016年底，竞拍结果公布，越江茶业租下老教学楼。经过近一年的设计、改造，2017年11月，越红博物馆正式开放，曾经凋敝的老屋重焕生机。

博物馆入口处的接待台，是用老房子的木楼梯板搭就；二楼的品茶室、习茶室，稍加打量就能认出原先教室的格局模样；楼梯拐角墙上，完整保留着当年捐资兴学的石刻铭文。

97岁的越红工夫茶制作技艺非遗传承人斯根坤，一有空就来博物馆。老人时常摩挲着早已磨得发亮的楼梯扶手，与时光流转里的老房子、老物件默默交流。

作为诸暨市青少年茶文化教育基地，博物馆常举办特色研学活动。人数最多的一次，200多名小学生在这里体验茶叶揉捻等传统工艺。“去年接待游客3万多人次。”杨思班说。

盘活老楼，带活产业。经镇村牵线搭桥，博物馆与村里的专业合作社、农户定点合作，还与200多户茶农结对，帮助他们实施绿色无公害茶叶种植管理。“每斤40至60元的收购价，比以前高出一截。”新上泉村茶农斯利红说。

从闲置教学楼到茶文化综合体的蝶变，折射出闲置农房盘活后“包袱变财富”的改革之效。

诸暨市副市长陈军卫认为，一些闲置的农村住房、厂房、村集体用房破旧不堪，要修缮很费钱，弃之拆之又可惜；而同时，拓宽农民增收渠道，促进农民收入持续增长，又需要建立健全农民财产性收入增长机制。

如何唤醒“沉睡”的农房资源，既能给农民增加财产性收入，又能为下乡创业人员提供创业场所？前些年，像越红茶叶博物馆这样的自发探索，开始在诸暨乡间不断涌现。

2018年1月，绍兴市因势利导出台《关于实施“闲置农房激活计划”的指导意见》，鼓励各区（县）创新闲置农房开发利用路径。

同年8月，诸暨市出台关于开展农村闲置农房激活工作的实施意见，明确规定农村范围内在集体土地上建造、产权合法清晰、处于闲置状态且能够安全使用的房屋及其配套设施，主要包括农户闲置住宅房、村集体闲置用房和原卫生院、学校、站所等闲置房屋（不包括闲置农林设施用房），实施加固、修缮后可进行旅游、休闲等三产开发利用。

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诸暨市岭北镇孚家湖村村民虞幼光家闲置住房盘活利用前。

定规立矩

守牢负面清单，顺畅盘活通道

“刚开始，农民有疑虑，投资者也观望。各有各的担心，推动起来并不容易。”对盘活利用闲置农房，五泄镇十四都村党总支书记蒋雪成感触颇多。

2018年，村里调查摸排农房闲置情况、了解群众意愿，发现不少农户虽愿意参与激活计划，但也有顾虑：如果承租企业经营状况不好、做不长久，怎么办？

蒋雪成回忆，过去曾有村民自发流转农房使用权，但只试探着签短期租赁合同；承租者也有顾虑，担心经营状况好了，房东提高租金，因此不敢大量投资。

走访调研后，蒋雪成和村两委成员找准方向。“村集体出面当好‘中间人’，在农房所有人和承租人之间发挥协调、服务作用，保障好各方利益。”

去年3月，常年在外做生意的十四都村村民沈廷东接到蒋雪成电话，说村里准备引进民宿旅游项目，他家闲置的三层楼房可以租给村里，由村集体统一收储、出租，用于民宿经营。

“农户每年拿租金，企业经营有效益，村里发展聚人气，村民还有机会就近就业，这就是多赢。”听着蒋雪成的分析，沈廷东觉得是这个理。

“过去也动过心思出租空置的房子，但对承租人不太放心。这回有村集体帮忙，心里就踏实多了。”没多久，沈廷东家的闲置楼房顺利出租，10年租期，头一年年租金2.49万元，往后每年按5%递增。

紧邻沈廷东家的闲置住房，共有5幢闲置小楼。其中3户已签约出租，眼下装修基本完工，即将开门迎客。还有两户村民因各自原因没有出租。蒋雪成说，虽然民宿经营方觉得有些遗憾，“但不能违背农民意愿强制流转闲置农房，负面清单里讲得清清楚楚，都管着呢。”

蒋雪成说的负面清单，是当地探索激活闲置农房过程中形成的一套“硬约束”。

近年来，绍兴市建立了闲置农房激活负面清单，诸暨市也在实施意见中作出规定，严格规范盘活利用行为，比如：不得将违法建筑、有使用权争议、不符合生态环保和房屋安全要求、不符合区域发展规划和村庄建设规划要求的农房纳入激活计划；不得变相买卖农房、宅基地；不得下乡利用闲置农房兴办私人会馆；不得违背农民意愿强迫流转闲置农房；村集体统一组织的闲置农房激活，农户委托协议、租赁协议事项需经村民（代表）会议讨论通过。

按照这套约束管理办法，依托诸暨市和各乡镇（街道）的农村产权交易中心，闲置农房使用权流转日益规范化。蒋雪成说：“招标、公示、中标等全过程都在农村产权交易平台完成，明明白白‘晒’出来。”

“激活闲置农房，要守好底线，通过负面清单管理，从源头上保证土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。”陈军卫说，同时还要创新完善政策、配套服务，用“最多跑一次”理念，保障土地、金融等要素供给，顺畅盘活通道。

今年的荷花季，十四都村荷香盈村、游客盈门，蒋雪成的心情也像花瓣一样舒展。村里的古建筑敦本堂被顺利盘活，办起了开展青少年才艺培训的学堂；项目经营方还把周边的3幢闲置厂房、4.3亩村级建设用地统筹利用，推出新型特色住宿产品，今年6月试营业以来，预订率一直保持在高位，国庆假期更是客房全满。

这个激活项目的落地，也得益于服务保障机制。考虑到经营方投入大、投资回报周期长，五泄镇自筹资金并争取上级项目资金支持，完成相应的基础设施配套、环境改造。五泄镇副镇长陈利勇介绍，先后投入400多万元，拓宽了周边道路，贯通了游步道，河道也整修一新。

五泄镇还成立工作专班，镇村联动办好农房流转、租赁所需手续、开工建设相关审批，尽可能为经营方缩短建设周期、减轻资金压力。经营项目负责人、四川途远美宅智能科技有限公司市场总监王郁楚楠说：“这让我们消了顾虑，增了底气。”

陈军卫介绍，结合实施过程中的实际需求，诸暨市相关部门和乡镇（街道）完善出台系列配套措施，加大在闲置农房修缮改造、收储流转、金融服务、产业发展、农村基础设施提升方面的政策支持力度，吸引更多社会资本参与激活闲置农房。

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虞幼光家闲置住房盘活利用后。

因地制宜

与美丽乡村建设结合，跟农村特色产业发展联动

一座占地500多平方米、长期闲置的私塾老建筑，曾是同山镇唐仁村党总支书记寿申光的一块心病。10多年前，有人向村里租下旧私塾办织布厂，没过多久便关了门——织机一开，噪声四扩，周围村民意见大。后来，又是多年无人问津，4个屋角坍掉3个，只好用于村民堆货，成了村容村貌整治中的一处“死角”。

改变发生在去年7月。通过镇里的农村产权交易平台，唐仁村乡贤孙淦平中标，将这座老建筑改造成融生产销售、非遗传承和文化体验于一体的越庄酒坊。“父亲和娘舅做了一辈子酒，能在这里把传统古法酿造的流程展示出来，特别有意义。”孙淦平说。

白墙黛瓦、青砖铺地、木格花窗，一年过去，越庄酒坊修旧如旧，开门迎客，成为乡村风貌的一抹亮色。

“过去做仓库堆货，年租金不过4000多元，如今涨到6万多元，仅越庄酒坊一个项目，就带动村集体经济增收。”寿申光感慨，这座老建筑之所以能成功激活，关键是跟镇里的酿酒特色产业发展与美丽乡村建设挂上了钩，“盘活利用要找对路子，因地制宜，才能真正激发活力、持续产生效益。”

截至目前，诸暨有激活意愿、尚待开发利用的闲置农房近50万平方米，是扎堆搞农家乐、民宿经营，还是避免“一窝蜂”开发、突破同质化竞争的局限，直接关系到激活行动的质量和实效。陈军卫说：“在摸清闲置农房家底的基础上，怎么找准方向、善加利用，至关重要。”

闲置农房激活改革之初，诸暨市便在实施意见中规定：“闲置农房利用改造要遵循‘规划—设计—建设’规范，与村落布点规划、村庄建设规划、土地利用规划相匹配”“与村级集体经济发展充分结合、相互促进，使农户、村集体、社会投资者多方共赢”“各乡镇（街道）可结合本地实际充分挖掘激活新业态，打造一批民宿（农家乐）集中村、乡村旅游目的地、健康养生基地、艺术创作中心和田园综合体”。

经过一段时间的探索实践，诸暨市将各乡镇盘活利用闲置农房的“土办法”总结提炼为“企业入驻促激活、乡贤反哺促激活、农旅融合促激活、农村电商促激活、文化引领促激活、村民集资促激活、改造提升促激活、统一管理促激活”。这些实施路径，依托当地环境、产业、文化等特色和优势，因地制宜，各展其效。

诸暨的袜业、珍珠等产业早已做出规模、做出影响，依托这些优势特色产业，大唐街道柱嵩社区将原先社区弹簧厂的废旧厂房，改建成“袜艺主题广场”，成为当地汇聚袜艺文化、袜艺展览、旅游休闲的综合区。

店口镇何家山头村是作曲家何占豪的出生地，村里男女老少几乎人人能唱几句戏。村集体和村里的乡贤合作投资，盘活村里的闲置老校舍，改建成文化综合体，既有演艺场地，也有艺术培训学校，还打算成立何占豪音乐工作室。

唐仁村也有新规划。古径幽幽，卵石铺面，村里的唐仁老街历史悠久，沿街百余间传统民宅，不少处于闲置状态。这段时间，寿申光和村干部正忙着与外地客商对接，将闲置农房激活同古村落的有机更新结合起来，“期待盘活出更多越庄酒坊这样有特色的‘点’，串联带动起美丽乡村建设、特色产业发展的‘面’。”

“激活闲置农房，环境是基础，产业是根底，文化是灵魂。”陈军卫认为，“要统筹考虑社会效益、经济效益、生态效益、文化效益，因地制宜、分门别类实施，走差异化发展之路，才能走稳走实走远。”

深化拓展

做好盘活大文章，补齐农村环境短板

闲置农房也能存“银行”享收益？初听到这样的新鲜事，岭北镇孚家湖村村民虞幼光很好奇。这个特殊的“银行”就是镇里的闲置农房储备平台，农户和村集体可供利用的闲置农房，都可登记申报。

虞幼光同儿子住在外地，孚家湖村的老宅空置多年。今年上半年，镇里工作人员上门介绍，建议他把闲置房存进“银行”。“正式‘激活’前，房子归自己管，等激活利用了再按租赁合同得收益。”虞幼光和儿子商量后，将老宅登记在了闲置农房储备平台。

没多久，虞幼光接到通知，他家的闲置房有了意向承租人。一位来自浙江东阳的企业家相中了虞幼光等5户村民的闲置房，准备承租修缮，用于民宿经营。8月，虞幼光与承租人签订了租赁合同，拿到头一年的租金。

今年初，岭北镇再次调查摸排“家底”，绘制闲置农房分布图，发现2018年镇里统计的约6万平方米闲置农房，已经激活3.3万平方米，其余的农房资源，大多分布零散，盘活利用难度较大。

3月，岭北镇率先试点运行闲置农房储备平台，对可利用的闲置农房预收预储，由镇村统筹引进投资，综合开发利用。“通过储备平台的形式运作，资源更集中，吸引投资主体更有效率。”镇长吴鹏锋介绍，对于统一收储的农房，分门别类进行招商推介：对分布零散的闲置房，引进小而精、小而新的特色项目；对自然环境优越、民俗特色鲜明的历史文化村落，则引导社会资本整体开发利用。

前不久，岭北镇岭北周村废旧织布厂通过镇里统一对外推介，由社会资本、乡贤和村集体共同入股出资，将老厂房改造成土特产展销中心，中心运行以来，农产品销售额已达100多万元。

吴鹏锋介绍，闲置农房储备平台目前已有430户村民登记申报，收储闲置农房4000多平方米，集中引进项目14个，总投资4000多万元。

“下一步，我们将以农村环境补短板攻坚行动为抓手，统筹盘活土地、山林、湖泊等农村各类资源，让闲置农房真正成为富民的‘黄金屋’、强村的新引擎。”绍兴市委常委、诸暨市委书记徐良平表示。

改革仍在深入，改变仍在继续。

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