田园综合体PPP模式运作方案设计与关键问题分析

PPP项目融资模式已广泛应用于我国的公共设施和基础设施建设中，而在田园综合体建设中的应用案例还不多见，但其有很大应用潜力。兆联投资顾问专家在分析了PPP模式在田园综合体实施的可行性以及必要性的基础上，论述了田园综合体中PPP模式的运作流程、投融资结构、风险管理等，最后提出了PPP模式在田园综合体项目应用中的关键问题，为PPP模式在田园综合体项目中的应用提供参考。

A、田园综合体PPP模式运作方案设计

PPP模式下的田园综合体建设，以“市场化运作”为机制，政府做好引导和政策支持，在规划设计、文化传承、环境保护等方面发挥积极作用，社会资本通过资源整合、招商管理、智慧化运作提供全生产产业链服务。

（一）田园综合体PPP项目的投融资结构

合理的投融资结构是PPP项目开展的前提，结合田园综合体的特点和发展模式，提出了田园综合体PPP项目的投融资结构。

（二）田园综合体PPP项目风险管理

田园综合体PPP项目风险管理，系指对PPP项目的风险识别、风险评价以及风险分担等过程。霍尔三维结构作为系统工程方法论，形象描述系统工程的研究框架，其中任何一个阶段和步骤都可以进一步展开，成为分层次的树状体系。霍尔三维结构目前已经被应用到PPP项目中。本文从霍尔三维结构的时间维、逻辑维和知识维进行田园综合体PPP项目风险管理。

1、时间维度。时间维由田园综合体PPP项目的运作流程组成，包含项目识别阶段、项目准备阶段、项目采购阶段、项目实施阶段以及项目移交阶段，不同阶段的风险不同，且又相互联系，此可以从时间维进行风险管理。

2、逻辑维。逻辑维由风险识别、风险评价和风险分担组成。风险识别指通过采取相关技术进行风险识别，识别内容包括识别客观存在的风险、识别风险产生的原因、识别风险可能带来的后果，风险识别是PPP项目风险管理的前提和保障。风险评价指分析和评估风险发生的可能性和结果，通过风险评价找出限制项目风险的方法并设计出合理的风险规避措施。风险分担指选择合适的方式进行风险分担，风险分担原则主要包括对“由对风险最有控制力的一方控制相应风险”“承担风险程度与所得回报匹配”“风险承担有上限”等。

3、知识维。知识维主要包括相关的项目知识，财务知识、法律知识、管理知识等，一般涉及到政府部门、社会资本、项目公司、金融机构、咨询机构等各利益相关者，他们各自对不同风险的关注度不同，由此可以从利益相关者的不同角度进行风险管理。从时间维、逻辑维和知识维三个维度进行田园综合体PPP项目的风险管理，确保能够准确识别风险、科学评价风险、合理分担风险。

B、田园综合体项目采用PPP模式的关键问题分析

（一）盘活土地资源，提高土地利用质量

田园综合体项目可以理解为“农业＋文旅＋地产”的综合发展模式，但元立方金服研究人员认为，目前的相关政策，对田园综合体的地产发展模式存在诸多限制。从这一角度出发，田园综合体中的“农业＋文旅＋地产”模式不应该是传统意义上的房地产开发，而应当是与田园综合体整体发展相配套的地产开发，例如与旅游配套的民宿、农家客栈、酒店等。为了配合田园综合体整体开发，在不违背相关政策法规的前提下，政府方可通过土地指标调整将田园综合体规划范围内的建设用地集中后，进行土地整理以供项目公司使用，项目公司将取得的建设用地用于民宿、酒店等旅游用地开发。

（二）制定合理的投资回报机制

首先，确定合理的投资收益率。社会资本参与PPP项目在于追求投资回报，所以需要在公共利益和社会资本收益之间寻找平衡，以便确定社会资本的合理收益率。其次，制定PPP项目的收益和补偿来源，主要包含建设成本补偿以及特许经营收益。最后，确定项目合理周期。PPP项目运营期一般为10～30年，项目公司和政府等需结合我国田园综合体的实际发展情况确定合理的周期。

（三）制定合理的项目风险分担机制

由于田园综合体PPP项目具有投资数额巨大、持续时间长、内部结构复杂、涉及因素众多等特点，政府和社会资本应重点就PPP项目风险问题进行协商。PPP项目按照风险分配优化、风险利益对等和风险可控等原则，考察政府风险管理能力、项目回报机制、市场风险管理能力、项目公司风险承受能力，政府和社会资本之间应合理分配项目风险。