我国土地大体上分为两类，国有土地和集体土地，其中宅基地就属于集体土地，属于农村农民集体所有。
根据相关法律规定：
根据《土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
因此，我们首先需要明确的是，土地本身所有权都不属于个人所有，宅基地也并不是属于现在的居住者。根据现有法律规定作为个人，我们能够拥有的仅仅是土地使用权和占有权利。并且这个使用权也有一定的时间限制。
因此，既然土地本不属于自己所有，那么也就不可能买卖土地，因为人没办法买卖不属于自己的东西。宅基地同理也是如此。
那么宅基地的使用权能转让吗？宅基地使用权能否转让，如何转让？
法律上，宅基地和国有土地一样，也是有使用和占有权的。
《中华人民共和国物权法》第一百五十二条 规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”
同理，宅基地使用权其实是可以转让的，但是宅基地使用权的转让，会有自己的相关规定，会更加复杂。
第一，宅基地使用权本身和房子是不能分开转让的
我们都知道类似市面上的商品房，经常都是政府统征土地，把集体所有土地变为国有土地后，然后进行公开拍卖，最后被某公司拍卖成功后，进行开发，最后修建成房子后，房子卖给消费者，消费者这时候拥有的就是房子的使用权。
而宅基地首先，并不能单独出售，必须和住房所有权一起，也就是你不能说地给你，房子转让给另外的人。因此并不存在宅基地作为地皮单独售卖。
《确定土地所有权与使用权的若干规定》第169条“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的。”
第二，宅基地使用权转卖更复杂
商品房一个人可以很多套，但是宅基地使用权转让，法律上，有很多的限制性规定。
（1）村住宅使用权转让对卖家限制要求更严格
比如农民的住宅不得向城市居民出售，并且很多地方，宅基地是只能转卖给本地村民，还必须村委会同意，县政府批准。
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(下称《通知》)规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
这个规定其实也可以理解，更多是出于对宅基地的保护，怕地皮被人为恶劣炒作，最终导致村民没有宅基地使用，市场混乱，因此宅基地使用权转让的确比国有土地苛刻。
（2）农村住宅售卖后，不能再申请
宅基地一开始，就并不是村民购买使用权，而是分配申请，因此法律上，对此也有限制，那就是如果一个村民把自己宅基地出卖或者出租后，然后说，我没有宅基地，要求村集体再给一块地。
根据《土地管理法》第六十二条规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。
因此，总结下提问，农村的宅基地为什么不能买卖？那是因为宅基地本身就是农村村民集体所有，而不是个人所有，因此既然不是自己所有，也谈不上宅基地买卖。
但是宅基地使用权是可以转让的，但是宅基地使用权转让有更多限制，比如不能单独转让，对卖家要求也更苛刻。
