闲置农房盘活利用：“农村宅改”，昆山“改”出了什么成绩？

不同年代的闲置农房收储打造为“年代秀”的民宿楼，每晚售出三五千元的“天价”；农房流转到合作社装修成高端民宿，农民不但每年坐收5万元租金，经营期满还可连房子带装修一并收归“囊中”；困难户翻修不起房子，没关系，银行给贷款，房子建成后租金还房贷……列为农业农村部36个全国改革试验区拓展试验任务之一的昆山农村闲置宅基地改革，一年来探索出多样化的盘活利用途径。

8月26日，农业农村部组织专家对昆山“宅改”进行中期评估，对昆山的改革试验给予了积极评价，同时鼓励昆山利用经济发达地区的市场需求，进一步“试”和“闯”，创造闲置农房盘活利用的“苏南经验”“昆山模式”。

收储改造，老房成了香饽饽

三面环湖、小桥流水、粉墙黛瓦……穿过人流熙攘的周庄古镇来到祁浜村三株浜，心一下静下来了。村集体收储改造的十几栋民宿乍一看和普通农房没两样，走进去却“别有洞天”：“80年代民宿”，纸筋墙面、角铁门窗；“90年代民宿”，老式土灶、半墙腰线；“00年代民宿”，私密小院，小资装修……游人住在三株浜，既感受到时光流转的沧桑轮回，又享受了温馨轻奢的居家服务。

记者上网查看了祁浜村“年代秀”民宿，报价让人咂舌：“60年代”2288元，“70年代”1517元，“90年代”3519元……“双休日基本订出去了，上海和苏州的客人居多，一款‘未来屋’的民宿小楼，住一晚5888元，不预付定金我们不订的。”周庄香村旅服公司经理张倩倩说，一栋民宿就是一个年代、一种情怀，都市客就喜欢这种“调调”。

淀山湖镇永新村紧临淀山湖畔，村外一口湖，村里一片塘，航拍像是一只“葫芦”，白墙青瓦的农家小楼环湖分布，是昆山的特色田园乡村，6栋闲置农房正在装修。“这钱农民不用出，投资方是苏州田好公司，装修后还负责运营，农民只管收租金。”永新村村支书蔡顺华说，他们村紧挨淀山湖15公里环湖大道，双休日上海市民来游玩的很多，村里开了不少农家乐，还想发展民宿留住过夜客，但农民的经济实力、管理经验都不具备，于是村里成立农房合作社引进旅游公司，从投资到运营一并打理。

淀山湖镇小泾村农房翻建率达到85%，每栋楼七八个房间，多数配了盥洗间出租，年租金四五万元，发展起稳定的“房东经济”。村民张阿娥家是低保边缘户，住着上世纪80年代老房子，墙面剥落屋顶漏水，住得不好又不能出租，心里着急上火。村里为此联系昆山农商行为她家提供35万元“建房贷”进行翻修，镇资产经营公司担保，如今房子快封顶了，建成后出租，用租金八九年就还清贷款了。村支书曹振华介绍，像张阿娥这样，村里3家低保边缘户都通过贷款建房出租脱贫。

盘活农房，分享城市化红利

“无论是祁浜村的村企合作、永新村的以房入股，还是小泾村的以房扶贫，总结起来有两个共性特点：一是根据市场需求盘活闲置农房，二是村集体在投资方和农民间组织衔接。”省农业农村厅政策与改革处处长杜海蓉说，昆山宅改“是经济发达地区盘活农房分享城市化红利的有效尝试。”

“昆山的宅改试验，首先是市场需求带来的。”昆山市农业农村局发改与资管科戴欢介绍说，像祁浜村、永新村依托古镇周庄、淀山湖发展起了民宿游，尤其是周庄通过打造实景演出，去年夜间游客已逾百万，祁浜村其实已成为周庄的旅游配套区。小泾村临近镇里的工业集中区，“打工族”租房需求旺盛，村里有专门的房屋中介，这是村子“以房扶贫”的前提条件。

工商资本为农房盘活注入了“源头活水”。像周庄香村旅服公司投资亿元打造祁浜村民宿游，不但改造出风格各异的民宿，还配建了接待中心、餐厅、村史馆、垂钓中心，整体改善了乡村旅游环境，带动了周边18家农户发展民宿业。苏州田好公司对永新村民宿的装修标准是每栋100万元，和村里签订了15年租赁合同。

既然企业有这么大的劲头盘活闲置农房，为何不让他们和农民直接对接，需要村集体居中“搭平台”呢？“村集体的作用一是把农民团结成市场主体，二是保护农民利益。”戴欢说，一家一户的农民居住分散、信息不对称，与企业合作通常出现相互排斥防范、沟通不畅的问题，违约涨租、租期变更偶有发生，通过农房合作社或集体收储闲置农房，既可以理顺市场关系，又增加了对等谈判的“筹码”。根据合同约定，祁浜村民宿运营后，前5年年租金5万元/幢，5年后租金上涨8%-10%。永新村每3年以10%幅度上调租金，企业收回投资后，拿出净利润30%向农户二次分红，经营期满后装修归农户所有。

资本下乡，必须服务三农

评估会上，专家表示，相对于昆山的经济地位和市场潜力，闲置农房盘活利用空间还很大，路径还可以更多，尤其是农房使用权的分置、交易、转让，市场“堵点”有待打破。

“宅基地改革被称为农村最后一块红利，是有待唤醒的海量资源，对于城乡统筹发展、增加农民财产性收入意义重大。” 省农科院农经所所长朱方林介绍，农村“三块地”改革中，承包地三权分置强了农业，农村建设用地同地同权富了农村，闲置农房和宅基地改革既富了农民又激活了农村，并建立起城市和乡村的需求连接。尤其在苏南这样的经济发达地区，城乡一体发展，外来人口众多，随着长三角区域一体化、城际交通便捷化，盘活农房发展旅游、康养、文创、办公的市场空间巨大。

向改革要红利，昆山宅基地在落实集体所有权，保护农民资格权的同时，适度盘活宅基地和农民房屋使用权，将适时启动两项“深改”，一是拓展权能，二是公开流转。昆山市农业农村局有关负责人介绍，按照原规定，金融机构一般不接受农村宅基地抵押，改革后，可以以贷款人提供的农房财产权作为抵押，发放较低利率贷款，破解盘活宅基地融资难题。与此同时建设市镇两级农村产权交易平台，把农房使用权公开流转，交到有实力、有意愿、有责任的市场主体手中，用于农村新产业新业态开发，最长期限不超过20年。

“‘宅改’既要活化农民最后的红利，也要守护好农民最后的财富。”戴欢介绍，一些地方闲置农房利用中将农民整村搬迁，村子交给投资方打造，虽然造了一些“盆景”，可农民并没有从中受益。谨防“宅改”跑偏变调，昆山改革试验中设立了两大原则：一是守住三条底线，农村土地集体所有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损；二是突出农民主体地位。“资本下乡是把双刃剑，我们要引导其为三农服务，而不是跑马圈地、撇开农民。”