闲置农房开发利用的主流模式：乡村院子改装后再租给城市人过养老田园生活

模式与城市长租公寓运营模式一样，多个市场主体收集大量的乡村院子统一租后重新修建或者装修，植入各类服务产业和配套，再租给城市田园生活的需求者。

成为城市老年人到农村过老年生活的主流方式。

新冠肺炎有两个典型现象：一是一栋楼出现一个确诊患者，整栋楼被封，或者整个单元被封；二是居家隔离，都在一个几十平米、100多平米的房间生活一个多月，基本足不出户，空间憋屈。

最大问题是人口密集后必须小心翼翼，因为病毒感染防不胜防。这是乡村院子很让人向往，阳光灿烂的初春，在院子里、田园里晒太阳，喝茶，那是一种神仙日子。

于是有人开始预测疫情后乡村院子会成为新宠。

我不这样认为，但是会促成新的模式在农村成长并壮大。

疫情还有一个成果：原来一部分退休人士，在时代交替时节，乡村老年生活没有形成常态基础，处于犹豫不决的状态，想去农村整个院子，觉得麻烦，不方便、或者成本高。这次疫情让他们会下决心，还是去农村过田园生活。

强调一下，我称这种到农村去叫过老年生活，不叫养老。大多数人退休身体好、精神好、精力旺盛，到农村去，是过田园生活，他是去种地、锻炼身体、做个自己喜欢的事情、做个拿手好菜、玩点手工文创、搞个逼格的茶室，可以对外定制营业啊。这叫生活，生活就是一种产业。

这种需求会出现什么模式来满足他们在乡村有个院子的需求呢，哪种方式最好呢？

简单租赁村民院子独立居住

就是到农村去向村民租用农房，简单装修，老两口居住。

这种情况比较少，在南方只能住夏天，冬天太冷，还是会回到城市。还有个缺点是乡村院子的面积一般比较大，两个人居住太大，浪费，小的比较难找，同时人太少很孤单。

合租共享型

这种是几个朋友，几家人合租一个院子，进行装修，有伴，生活热闹有趣。但要集合几家人限制大，不容易组局，自己装修、资源不好找，不会成为主流方式。

挂牌取得宅基地自己修院子。

这个方式投入太大，程序多，时间长，普及性差，而且政府目前有很多限制，规划方案不容易通过。这个方式不能形成普及。

类似城市房子，中介机构租后统一装修或者重修，配套设施和产业完善后再租给有需求的老年人、城里人，甚至是特色产业工作室。比如位于浙江湖州市吴兴区的谷堆乡创空间，就是由粮仓改建而来。

这个模式应该是未来主流发展模式。

在城市里，早已是成熟模式，早已通过很多年市场验证。房源在哪里、房子需求大小不一，装修投入大、单一成本高，选择性差，这些问题全部由中介平台来解决。中介机构将收集大量房子，统一进行装修，租给不同需求的人，可以随便选择，自由组合家庭。

在城市近年诞生了很多长租、短租的大平台，在项目中嵌入咖啡厅、餐厅、文创空间等产业空间，近年来这个模式得到迅猛发展。在农村，这个模式同样需要，也只有这个模式才能把那些想过田园生活的的人、逆城市化的人，特别是老年生活者快速带进农村，同时这个模式使老年人居住在农村，周末子女当度假与父母团聚，各种配套完善，也能真正住的下来。

总结：

未来乡村振兴除了现在以产业为中心的田园综合体、特色小镇（广义概念，不是行政概念的镇村，可能是一个相对集中的聚落）、文旅综合体，对于中国广袤的农村，都是小力量，真正引进的大量 的城市人进来，以家庭为单位，带来资金，带来各类小产业，乡村振兴才可以真正燎原。

能够快速实现逆城市化人群到农村，在目前和较长一段时间内的政策现状，农村将会出现比较多的乡村院子长租平台，是城市长租公寓机构向农村的业务延展，而这个模式会成为主流方式。