新人一定要看一看，避免吃药，关于找房子什么样的房子适合你，大理的装修状况，怎么才能找房子不浪费时间，以及大家总说做民宿客栈入坑的问题！

我来大理快三年了，以前很早就来过，那时候人民路那房租那个便宜啊，生意还不好做，但是当时可以看看本地人的生活状态，安静的街道也很美，我去过丽江古镇，涑河古镇，但是就是感觉大理更舒服，我不太喜欢热闹太商业，所以那时候就决定以后还是会来的。

大理生意房价最高的时候也就是2015年前后，人民路最火，到处都是摆摊儿的，但是我没来过，听我老婆说过，那时候大理最好玩了，我们来的时候是2017年，当时就是想定居在这，也没想过具体干嘛，走一步算一步，先来了考察一个月，然后又过来找房子，肯定要有自己的家么！

2020年初设计民宿

正文来了哈，我们对找房子有自己的观点，不喜欢的房子肯定是不会要的，不论贵贱，我们当时找房子也有中介，可能是八字不合吧，死活都找不到，我们自己每天也都去找，很辛苦的，已导致我现在知道很多老大理，都住在哪，几乎古城范围内10公里内的房子我们都看过，但是现在再出现的房源我们就不知道了。

第一：找房子中，中介第一位

找中介会节省你很多时间，中介最好是本地人，什么什么村的，这样比较靠谱，中介那点钱不白花哈，他们有一定的担保作用，而且还懂本地话，有啥问题肯定会帮你解决的，所以一定要找个靠谱的，不靠谱的会把你相中的房子偷偷弄到自己手里，乱开价，两边抬价等。为啥不要找外地的人，你想想，他连本地话都听不懂，真出啥事了，能咋着，关键是本地白族民居有他们自己的语言方式及理解方式，本地人一句话就能说明白，咱们跟人家整明白一句话的意思，咱听懂了，最后他们还是不明白以及曲解你的意思，这亏我吃过很多次，还有本地中介的好处，稍微有点名望的，我加建点装修人家都能帮忙，你想一个外地人来这想建点东西，政府能理你么，所以切记哈，还有想跳单的，你别觉得自己聪明，省那点钱，最后吃药，那就只能认倒霉了，现在我们弄啥都想找中介。

我对房子要求比较高，经营么，刚来的时候我整整找了一年，房子不是这问题就那问题的，我当时看中一个房子，马上就签合同了，东西都邮过来了，我还挺高兴呢终于找到自己喜欢的房子了，特别开心，结果没过几天，那边突然冒出来另一个房东，房子不租了，想租就只能合作，合作要我们一半股份，喝假酒喝多了是么。房子果断不要了。那房子勉强算四大座，共计房间数20多间，不算配房，挺不错的，各种房型都有，都是老房子，在三塔那，房子特别适合做青旅，很有特色体验感好。突然冒出来的那个是拥有四间小房子房东的儿子，想租成就必须跟我合作，要不就捣乱，所以找房子一定要擦亮眼睛，不行就拉倒，别存侥幸心理，有潜在风险的不能要。

2020年设计民宿

第二：房东

就是房东好坏，满嘴跑火车，或者是来回变价的房东，亲朋关系不好的，那房子上天也不要，以后的事花样多着呢，你不要以为是还价，在这边这叫不守信用，你装修完不租你都干的出来，所以合同要签好，而且好的中介这房子他们都不收，有问题的房子都不要，他们一是介绍没有保障，白忙活中介费都要不到，而且这房子也浪费时间。想找好房子，就得找中介帮忙，本地亲戚朋友很多，一打听就知道了，只要房东好啥问题都不是问题。（房东这事你以后细品，你就知道了）

2018年设计民宿

第三：啥样的房子更适合自己

这个要根据自己喜好来，我觉得哪好你不喜欢没用，大理这边分上中下，上边苍山脚下，空气是真好，比洱海边高200米左右，几乎都是山景，一部份俯瞰洱海，而且有的可以去茶田啊，溪谷啊，登登山啊，玩的多一些，这些地方我都住过，亲身体验哈，你要是不认同，没关系，肯定是你选的地不对，缺点呢，就是爱下雨，当然你有足够好的取暖设施这都不是事，中间地段呢，我个人一般，不是很喜欢，上不靠山下不靠海的，作为经营来说一般般吧，没啥特色，自住倒是没问题。靠海边的村子就不用说了，最基本的就是离洱海近，现在洱海规划的越来越好，来大理苍山洱海么标配。

海东，景色也很不错，直观的苍山洱海，双廊啥都有，海东别的村子最大的问题就是不方便，去古城玩也好，还是去啥景点啊，都远。吃饭啊坐车啊都不便利，单纯的就是来修养的，想清静的还真不错，（我去那边也找过房子，在三文笔村附近的房子我也看过，毛坯的多，好客栈不少，都很大，房东都狮子大开口，整不起，我没那营销能力，赚不回来，就是赚回来了，也没多赚钱，还压力特大，我就想轻松点，利用我自己独有的优势发挥就好了）

以后海边的客栈竞争压力会很大，地段啊，交通，周边设施，古城近远，很多问题，新手，正经不差钱的，无所谓盈亏，玩么。但是差不多选手别浪费时间和钱了，第一装修改造上，有几百个的尽量别碰，海边收入确实可以，但是在海边装修没特色就完了，你只能吃剩下的，这剩下的还得周边分，投资太大，你为了情怀就没办法了，海边现在外貌整治，统一化白族民居风格，想装修有特色，现在弄够呛，而且你想不符合统一风格，你也够呛，洱海环路那么大项目，就别费劲了，最主要的是海东别墅区，比白族风格好看吧，还有那个理想邦，还有海东以前的客栈，你就品吧。第二现在100米内手续就别想了，而且以后会更规范，海边会管理很严，别侥幸了海边罚款可不是千八百了。第三那房租，现在那是一个可怕啊，不差钱的感觉房租不贵，毕竟500个对人家来说也就是50个，前一阵去海边溜达，有个房子8小间，老房子，毛坯的，只租10年，房租5年75个，两次付清，还看了个就小4间，就是他们以前的柴房，加起来能有60平米不到，毛坯10年100个，一次性付清，这俩个地段绝佳哈，这要是想把钱挣回来，那就只能把环海路结上，整个收费站了。

在大理找房子有很奇怪的现象，除延海和自住外，做经营来讲以古城为中心往下关方向的村落村子很少，往南方向海边的村落村子也就在罗久邑，上兑村、南门那一块，再就是山上了，几乎在这一条线上，生意应该是好做些，客人不会觉得太远，在大理大家公认的5公里内接受，3公里内绝佳，但是往北，现在大家几乎都弄到湾桥了，湾桥我个人感觉确实远了点，努努力都要到喜洲了，银桥经营远近这些年都应该是极限了，太远确实就不太方便了，银桥是个很神奇的地方，距古城7-8公里，但是就是可以的，有几个好民宿酒店，价格真香啊，我对那的感觉也不错，以前在山上那住过一阵也经营过，生意可以，那地方空气好水也好，外地人很多的。

现在大理这边村子比较火的才村、龙龛、马久邑、银桥（这是我找房这两年的总结），才村，火的比较早，有码头，民宿客栈很多，我个人不是很喜欢那，街道窄，停路边，可能就罚款了，龙龛不多解释心花怒放拍摄地，很多好的客栈民宿，以前有码头现在没有了，有自己特色的节日，关键的是好房东真香啊，马久邑村子里没意思，但是以前的海边客栈还是很厉害的，别的不清楚了，5公里了，银桥，外地人多、客栈多、民宿多、景好安静，扎堆儿生意就好做，我感觉银桥火起来的原因有很多，后面的茶田，登苍山的小路，附近的山谷（小瀑布小溪潭那种感觉的）。有些村子最近也发展起来了，不多介绍（我真的不知道还有哪）

有些村子个人不是很喜欢，村头太多加工石头的了，又脏又吵。第一印象很重要的。来了以为到了石头村了呢，开车都不敢开窗户，刮一脸土。

综上你就看看啥位置，啥交通，啥景色，满足你个人的要求，还是满足客人需求。

2018年8月设计民宿

第四：关于坑的问题

你先问你自己是坑么，大家都说来这做客栈入坑了，我从来都没有这感觉，就看你会不会弄了，你啥也不懂，人傻钱多，那就肯定入坑了，做生意一定要有自己的判断，海景、山景还是田园，投资多少，这是都是正比的，景色肯定是第一位的，然后就是装修改造了，再就是服务管理交通等等，找到适合自己的定位，你想啥都有，那就看你的运气了。

现在这边在挣钱的民宿很多，你不挣钱但是不代表别人也赔钱啊，要看自己的眼光能力，砸装修，砸服务，景色独一无二能满足百分百体验，装修改造都明白么，你得有特色主题，也不能一味的去抄袭跟风，死得快，装修这门学科可不是你看看书，看看电脑就行了，我们学了那么长时间基础在学习设计，你随便看看就比我们做的好，那世界上就不会有这门学科了。

这边正经入坑的是装修改造，不懂肯定吃药，期望值太高直接能把你气死，现在抖音也好装修公司也好，保证3个月给你改造完的千万别信啊，只要大家在这面装修过房子的，有几个人能3个月做完的，（如果是简单的装修，3个月还凑合，就是刷墙改水改电，这还是房子基础工程本身就弄完的情况下，没有大改动的，不涉及到结构、房屋改造、搭建基础设施，就是单纯的装修室内，弄弄卫生间地面就OK了）正常的院子改造半年装修完你都是快的，常态一年，慢点两年，有的说我干的可快了，在外地调工人，多大的项目啊，就那点小工地，一般工人的谁来啊，在家那边活都忙不过来，有啥优势能把那么多人请过来，差旅费啊吃住啊，都是钱啊，算算就真不如本地工人了，还有的说自己工人多，干的快，就算你干的快俩月60天完工，工人算20人，都按照平均工费150元，一天3000，60天18万，咋样不算材料大工钱都不算，他在给你报个低价你信啊，一个小工地那么多人站着跳舞啊，干活需要气势。

大理这的房屋改造装修多数都是本地的师傅，如果是老房子改造那就必须是本地工人了，外地工人干不了，这的老房子还都是榫卯结构，有多少工人还会啊。这的工人干活是比较麻烦的，第一，上班时间是8:30-晚6:30，中间休息俩小时，而且还有很多间休喝茶抽烟的时间；第二，本地风俗有一项叫做客，不知道的问问老大理，一做客就是三天，你要是跟工人好他能少做一点客；第三，就是下雨，肯定是不干活的；第四，单纯的不想干，第五；他接手了很多家工程，来回串台，时间及其不稳定；第六，政府通知停工的等等很多原因，你一点办法都没有，这就是装修为啥慢，没办法快除非你就是室内装修，而且是简单的能快。

装修这边白族特色新房子，毛坯一般都是450平米，不算院子，毛坯相对好弄，拆除和除渣的项目很少，要是别人装修过的，你不喜欢那风格，那可老墨迹了，上来先拆，再改再装，一般正常费用的本土装的做法，没有40个啥也不是，差不多点的得80个，其实这个就是别墅装修，450平米的别墅，在一线城市，你说说装修多少钱，你要报价80个人家都不带用你的，城市的别墅，室内外装修、配饰设计及施工、讲究点儿的再做个灯光、园林景观也得找人做吧，你算算多少钱，这些还不算设备钱。你要装修的不好，经营价格也上不去，装修和收入是成正比的，咋的谁专门过来度假体验低配风？体验监狱那种四白落地简朴生活。咱先不说装修多有特色，但是最基本的高档品质应该有吧。

要是老房子价格更贵，一般都是3间或者4间的，3间房就是上下共6个房间，4间房上下就是8间，老房子都不是很大，墙体基本都在60厚，而且都是大石头砌的，海边的有土房，施工都很贵的，而且还是瓦顶，要是主梁没坏换一套瓦，弄好点没个4-5万都不用想，老房子都没有下水你都要改，线路基本名管，你就算吧，全弄完40-50个正常价格，很多人肯定不服，20万以内就能弄完，我在这不跟你抬杠，你要是感觉同等价位你比我弄的好，估计你也不会干客栈，你早干装修去了，你想想20万够干啥的，你懂装修么？你懂结构改造么？你懂设计么？你懂配饰么？你懂园林景观么？咱这最基本的5项每项就四万，能装修出啥来啊，卫生间买洁具够么，橱柜钱够么，家里的家具够么，就别说动动结构了，搭建配房和园林景观就闭着眼睛弄吧，这是实际会发生的，不是泼冷水，不是漠视你的梦想，这是现实，都算不上设计费，你想想，咋可能弄出来别人那样的小院子，不可能的，没有人民币，啥都做不出来，都算人工你全自己上，材料主材也得买啊。

还有你要了解当地的政策，这些每年都是变的，加建改造都要符合要求。不是你想咋建就咋建，想建哪就建哪，都会被拆的，损失很大的。

2018年末设计民宿-古树屋

以上说的还是不是很大的房子就是单纯的住的舒服点，朋友家里人来了有地方住的条件，还都是基本装修的条件，你想想你在经营做民宿就更别提了，咋的别人来体验住在工地水泥效果，还是体验那种空旷的农村效果，告诉朋友们，好东西值钱的东西大家一看就知道，很多设计配饰人家一看就明白你花了心思，啥年代了，没见过大饼啊。

但是有朋友说我要自己干，20万能做下来，你啥都干那是便宜，主体结构找别人干，剩下全自己弄，希望你两年内能住进去，并且装修的还很好，工艺咱就不说了，不用想，粗糙风格的，精细是需要花时间经验的，设计也不是专业的，也就你自己感觉良好，客人第一感觉都是被骗了，家具搭配配饰色彩，这个不是我认干就能解决的，审美懂么？不是满足你个人的审美！园林就别提了。很多项根本就不是你想的那么简单，看看就会，照猫画虎你都画不明白。抖音某些人花了30多个做了客栈，弄了两个多月，平地起的，配饰都做完拎包经营，基本都配置浴缸，30多个啊不到40个，我有项目以后就找你。你在这给别人弄虚假信息，给别人画大饼好玩啊，太能忽悠人了，相信你忽悠的一看就不懂施工这一块，我跟我工长看了你发的视频，你这速度2个多月，真的以后我有项目就找你，做不完双倍赔偿就行，你敢接就成。我一年要开发好几家民宿，欢迎来硬碰硬哈，就看不惯为了出名满嘴跑火车的。

所以说，租房子装修都不便宜，没有多少资金真的做不了，你想着就是来投资的，资金不足真就坑了。不是民宿这个行业坑而是你都没有考察，被抖音也好其他人也好，把你忽悠了。

第五：房子租金和年限及接手成品客栈的相关问题

租金每年都在涨，别看洱海整顿这两年独院价格翻了一倍，整栋新房子由5-7涨到8-10，这些还是毛坯，这边的房子价格浮动跟环境啊位置啊，关系都不是很大，他们主要是看别人家租了多少钱，那就是全村的统一标准。你可明白其中的道理。

小院子老房子价格要比普通得砖混房贵一些，前一两年还是1万多现在都2.8万以上了，有很多地方都3万多了，拿院子是越早越好，因为大理发展起来不是一两年了，近一点的好院子早就没了，剩下的各种各样的问题，租之前一定要多问，在强调一下（要了解房子产权是否清晰，多人数拥有产权是否关系和睦，房子是否有人非自然驾鹤西去，一定要打听好什么因由，我以前接触过一个特别破的房子，打听一下被烧过三回，哪次盖完没多久就着火，不知道什么原因，烧的就剩下一面墙，后来多方打听，以前那是个宗祠，明白了么，有些地，没那命最好别碰，安全第一）

总之找房子一定要想好，是自住还是干嘛，可千万别一天一个想法，这样咋看房子你都不会找的满意的，自住就按自己喜好的来，经营就要考虑的很多了，自住的装修跟经营的也不一样，上面都讲过了。

这边租房年限现在法律规定是18年内合同是有效的。以前租了多少多少年，那合同都有点小危险，现在租房子能签到18年的比较少，15年的也不多，这边房东也很聪明的，利益关系没那么大一般就12-10年，8-5年的也有，都是看自己的需求，房子都是有递增的从百分之3-15都有，看租金数和付款方式，大部分合同就是什么时候付款就什么时候有递增，付款方式大致分为，2355、555、11355、33333、1把掏的，这些都是以15年为例，现在海边基本都是1年一付，风险太大，房东也怕，拆迁跟你没关系，剩下房租退你，补偿你点装修金就齐活了，投资需谨慎么！

过来想开客栈民宿或者自住，直接接手成品的也是不错的选择，第一节省了装修时间，基本装修都在一年左右，这一年你不但费心跟装修还得找住的地方，都是不小的开销，跟装修还气个半死，接手成品院子你就不用费心耗时了。很多院子位置选的都很好，这个选址你就省了，以前租的房租也便宜，上来就有个能拎包入住经营的不是挺好的选择么，要是就是有那个装修情节的，喜欢改造的，那你就自己加油。

想找一个位置交通开阔的院子不好找了，早就被大家筛选多少遍了，老大理很多都跟中介关系很好，就是有第一手好的房子也会被他们先筛选一遍。你想想要是论经营，剩下的那些又近又好的院子也没几个，只能找远的，还有啥经营潜力呢，不经营住在哪问题都不大，满足自己喜欢就可以了。

现在转让的院子和客栈很多，选择性很大，绝大多数都是因为这半年的情况，这半年的旅游市场冲击很大，但是洱海修好，大理旅游会直线上升，你要是不信那你就在两等一年，到那时候在想接手价格会很让你头疼的。转让的院子第一要看装修跟转让费是否成正比，装修真的可以，价格也是可以的；第二看装修风格你是否喜欢，要是不喜欢二次改造费用更可怕，那你还不如找个毛坯那，如果是大体OK，简单调整室内的布局或者配饰，问题不大10来个轻松搞定；第三位置，交通环境啊等等，这个需要你考察好，真要开在大山里，旁边就是美出花，很多人也不一定敢去，因为这边很多坟地乱七八糟的，有时候田里就有那么几个，有的风水是好，晚上回家不出冷汗啊，跟大兄弟做邻居有点不妥，（以前有个大姐给我找了个风景特别的好的地，旁边就是茶田，还带房子，7-8亩地，做个农场，采茶体验都不错，说的特别好，能看大理洱海全景，我去看了也确实很美，就是后边新建了个火葬场，再往深处走是一片墓园，千八百个坟吧，这个我真整不了，咋的墓地一日游啊，火葬场体验课）…….所以啊，都要看好，别弄到手，就凉了；第四一定要了解好转让的原因，有的确实便宜，便宜肯定有便宜的原因，对吧，比如装修不好，位置不好等等，你就看你能否接受，有的确实是不想呆了，前一阵罗久邑有一个房子特别便宜低于市场价的一半转让，秒接，接院子的肯定美坏了，转让肯定是赔了，房主就是不想呆了，想回家了，因为他一线海景房拆了，伤心了，所以低价甩出走了，这样的房子不好碰，谁要是碰到就秒掉了，多合适啊。这种捡漏几年也没一个。再就是房主说特别挣钱他不想干了咋的咋的的，只要有帐就都不是事，一看就明白了。现在市场比较透明，你都能做出评估，现在拿出的帐都是大理不景气的时候，现在账面可以，那以后肯定更可以的，这就可以入手，（网站有帐，有些是总网站数据，这个动不了手脚，大网站数据都可以随便改，他也就不干客栈了）

有些院子转让大家谈价格也不要乱给，有很多人就想按照自己的价格承包转让，真的那10个20个真不算事，我任何一个民宿一年都能赚回来，我可能那个价格承包转让么，随便找个人管都比你给的价格多。这个就像去买车，咋的你能跟销售说给我抹个零。好的院子，价格就在那，就算刚租下来的原貌给你，你用转让费的价格你也不一定能弄出来。所以你自己核算好价格，看看哪个更节省时间效率高。也有许多院子承包年包啊或者几年包，这种一般都说明院子是可以的，盈利肯定是没问题，要是真的干不下去就转让了，银桥有个朋友院子刚刚装修完没经营就租出去了，因由是回家生孩子去了，对吧，真要是没潜力就转让了。

经验：许多新人，你还没装修过，当你弄上你就知道了，很多报价是低，等你签了合同干上，大家都是按合同干活，你有些认为这个钱数是全都含的，其实不然，最后都是增加项，和实际面积，一算账你就想明白了。这叫套路，都是低价签后增加，要不咋挣钱，谁天天白给你忙活啊，装修可是特别的累的。我给别人装修都是我跟工长要商讨好几次，反复得研究好施工方案一口价。所以你上来听着贵，无增加项，最后核算总账，会比你那个东加一点西加一点便宜许多，别人干活你都签合同了，你发现开始有增加项你能换么，给你偷工减料后期工人干活你都接不上。大家做是的风格不一样，我就喜欢干脆一点，别天天挤牙膏，没意思。

有些院子不要接，弄的乱七八糟的或者啥也没弄转让费很高的，接手过来多花钱还不说还要浪费很多时间。位置交通不好的也要慎重，经营很头痛，有多少客人在留言评论回家害怕，还不知道么。

切记好的院子转让到了低价肯定是不会再有啥浮动的，你可以观察了解一下啊，是着急走家里急需钱还是经营不行，您大可放心好的院子今年这个价位、明年还是，后年就涨价了。你想想房子给你设计完，施工一年帮你装修完，房型有自己的特色，费心费力，房租还便宜，地段还好，就在主路边，有景色，年限还长，离古城近，离海边近，不在规划区内，附近有菜市场有超市，饭店n家，转让费超级便宜，在你们理想价格10-20个你要是有这样的好院子联系我，有多少我收多少。老房子特色小院趋势明显，以我的经验分析根据大家来旅游，就是体验，这是第一位，谁不试试海景，谁不住住全木头的老房子、石头房子，随着时代的变化，大家的消费能力审美能力都可以了，都很注重隐私，不再喜欢青旅，不喜欢人多，自己的朋友家人一起出行，租一个小院子相对独立的空间，一起做饭，休闲一下，这就是趋势。

大家有些疑问的运营成本什么的可以去抖音看看（不知名得老板娘）她说的最真实了哈。别看网上那些画大饼的大师，吹半天牛逼啥也不是。还有那些改院子的，没几个靠谱的。许多工艺很复杂，你一个没注意到就和没做差不多，你也不是同行，哪那么多一看就会啊！现实一点。

民宿客栈。无非就是环境位置、特色改造装修、服务，要不你长得好看也凑合。你要是哪个都不行没特色就别碰了，是坑，大家可以看看，这行到底有没有赚钱的，还是都在赔钱，要是都赔钱大理就不会有任何住宿。还是那句话，任何行业都一样，都有赚钱的都有赔钱的，就看你行不行。

就写着么多了，感觉有用你就看看，好好考虑考虑怎么投资，没用的，你就加油。不爱听的认为我胡扯的你就当我放屁。

唠叨几句哈，有些梦别做哈，你看别人做的好，到你那啥也不是，你从来不找自己的原因，不是赖社会就是赖大理，赖旅游，赖客人没有品味，怨这怨那的。最近有人说大理寒冬千万不要弄民宿，你懂个毛啊，安家看多了，去年在大理能看清市场的人不是很多，先懂的这帮人都在狂发展各自的模式，今年又有许多人明白了接下来大理的住宿方面的趋势，现在入手就有点慢了，好地几乎都没有了，剩下都看运气了，大理只是民宿从新洗了一下牌而已，新的趋势没抓住，那这波车你又没赶上呗，不明白多想想。我不是说自己多牛x，我在做之前好好分析过，调查研究过，不是上来有俩钱就一顿砸。

还有设计这一块，有些人别老玩社会空手套白狼那一套，咋的我们都小孩啊，我全名你都叫不出来看毛设计啊，动不动的就然后我给你出个设计，帮我做图我先看看效果，啥年代了，你当10年前呢，不出钱能做啥设计啊，别以为自己画两笔就能做出啥东西来，你以为我们十五六年的经验白玩的呢，你弄出来那东西也就你自己看着不错，就别合计赚钱了，吸引的也就和你同眼光的人，你的朋友来你那玩不可能说实话的，他不会说你弄的是个垃圾。咱就不说别的20万是不可能做出40万的活，这是成正比的，你有20万能装出20万就不错了，千万别想一本万利，一夜暴富，你当投资实业是炒股呢。你就说说你在城市的家装修多少钱吧，来这想花20个改一个老房子，能整出啥。

还有些设计师，咱能要点脸么，别一天天瞎放屁，别拿别人做的东西当自己做的，嚓，现在咋的手机没网还是咋的，在网上一下就能查到你说得作品，为了赚钱不要脸了，咋的到时候在跟客人解释，那个是我们一起设计的，参与设计，现在的网站那获奖设计都会公布设计师名单及公司，咋的你是中央美院建筑学院室内教研室讲师啊，别扯了设计费按200收你还打折，咋可能，你要是有那两下子一般的活你都不看，总造价都没有设计费高，有些设计师也就是骗骗不懂的小白，转完定金就拉黑。大家设计施工一定要找对人啊，说自己获过这奖那奖的，真的，那点设计费够不上人家团队运营的。千万别被骗，给你弄个乱七八糟，你咋看方案都不过，那钱肯定是不会退你的，大不了剩下的不要了不干了。

也给给你们讲讲关于设计这一块，设计师都是以美术为基础，然后开始学习设计，布局是否合理，人体工程学得懂吧，学科多着呢。然后再去公司实践，工地学习施工，材料市场也要跑，经验是一点点积攒起来的，没有哪个人不学就会，咔咔装修建房子的，身为一个设计师，要懂的东西很多，设计类最基本得有审美吧，画图啊效果图施工图等等，还要懂配饰吧，要不给你弄一码乡村风，那你还做啥生意啊，景观我们也得懂，材料你得门清吧，要不你咋知道啥材料出啥效果，自己再有工程队，还得跑现场解决施工出现的问题，而且设计师还要懂施工，要不他咋能知道自己设计的东西能做出来，水电木工泥水匠结构…..这些施工工艺上都得懂，这是基本的，有的我们都得自己上手做。你以为我们挣钱就是动动嘴呢，我们买的是创意经验，是辛苦。

还有以我的经验年龄来算设计费200每平米，这是行价，多要我还真没那实力，要是说再过个5-6年也就涨到500-800，像获奖的，哎，咋说都得上千了。设计费能不能打折，告诉你不能，抹个零头就不错了，按面积算的，你可以哪不要设计不就便宜了嚒，你干嘛跟我们挣辛苦钱的过不去啊，唯一设计费可以少的就是施工也是设计方，但是项目得大些，能抵扣部分设计费，也就这样了，又有人说不找你做，可以啊，我还不接呢，连设计带施工含有建筑部分装修园林，楼上楼下的5、600多平米总造价20个，你快一边玩去吧，一天天，玩儿呢！

还有这都是装修设计，还不算配饰设计呢这是分开的。这就是设计类的行业规则，你不懂不知道我现在告诉你，你说你装修从来都是全含的，看钱的情况。…如果你定了设计师，一般设计师出场5次左右，绝对不会天天在你那，多少设计费啊，天天没事干啊，也就是开工去交底，把设计都交代一遍，施工图效果图给你就OK了，中间有事会去几次，不会天天泡在工地，验收去一次，就完事了，关系好能多跑几次吧，要是施工设计是一家做，那设计师会常去的，否则费用真的不够，车费都不够，还有外地设计师，真就是来不会超过5次，那点设计费都不够坐飞机钱出差，那就是义务劳动了，天天玩呢。大工程除外哈，那设计费肯定是都算进去的，小工程，真的不够出差钱。

关于住宿类的投资回报率，我有的不清楚，因为没那么多钱投资过千万的，我现在做的都是100个以内的小投资，投资分几种理解上意义的回本，第一是年回报率，第二是总回报率，我做的最高的年回报率，过年七天回本，总回报率在两年内回本，所以说大家做的在三年也是可以的，我毕竟有我的优势，你想省点心肯定是要金钱上多付出一点。还有别一弄啥就说民宿不赚钱，真的是你不赚钱，现在古城里有一家新开的，做的不错半年毛利50多个，咋的不比你海边差吧，看看人家怎么做的 学习学习，看看人家那服务，都替客人想到了，不是送点东西就叫服务，服务做不明白么，关系处不好么，那好评率，我看了都佩服，能不是网红店么，还有的时候也不要认为自己投的多，银桥的木田知道么，人家在山上就投了小两千个，投资少啊，有几家海边能到这个数的，咋的你投资那点钱在海边做一栋房子真不算啥，说白了都没有正常别墅投的多，能出啥效果，就正常房间呗，说明白了是你审美不够，找的设计师不行，而且投资不成正比，不挣钱那就没办法了，位置不行得靠装修找啊，不是在海边位置都绝佳，以前这边的远和梧桐都在海里，那才叫位置好呢，其他的去看了看你也就是靠着海，双廊除外，我都提过在北京讲究点一栋正常的别墅硬装150个软装150个，这个硬装软装一般是成正比的，两家不同的公司共同合作，还有园林景观讲究点的也得从新找人，这都不算找人看风水呢，再有点钱还可以做灯光设计，这还是没有大结构改动和加建费用，现在在北京也加建不了，我见过牛逼的只是把两栋别墅拆了，盖了一栋新的。哎……有钱人的世界….

对事不对人，我只是表达我的想法。给新手指条路，盲目投资瞎找房真不行，在这我认识了很多朋友，互相帮忙学习分享经验！